Рубль круглый, а метр квадратный. Куда катятся цены на жилье

Объемы выдачи ипотечных кредитов бьют докризисные рекорды. И все же рублевые цены на жилье вернулись в 2014 год, хотя ни другие цены, ни доллар этого не сделали. Квадратные метры продаются близко к себестоимости, и даже снижение темпов ввода в эксплуатацию нового жилья пока не способно снять затоваривание рынка.

Ипотечный поток

Первичный рынок ипотечного жилищного кредитования растет очень уверенно. По данным Банка России, за первое полугодие отечественные банки выдали населению более 423 тысяч таких кредитов на общую сумму 772,69 млрд. руб. Это заметно больше, чем за первые шесть месяцев прошлого года - число кредитов выросло на 8,5%, а их общая сумма увеличилась на 16,3%. Последнее свидетельствует еще и о том, что растет средний размер взятой россиянином ипотеки.
Рост идет довольно давно, еще с февраля 2016 года, и уже несколько замедлился. Если сравнить с периодом 1 января - 1 июля 2015 года, в этом году объем выданных ипотечных кредитов был больше на 68%. Рынок не только оттолкнулся от дна, но и полностью преодолел спад времен рецессии. Правда, сказать, вернулся ли он на старую траекторию роста или находится на пути к ней, пока сложно.
Как бы то ни было, динамика выдачи рублевой ипотеки положительная. Про ипотечные кредиты населению в валюте так не скажешь, но на статистику они практически не влияют.
В этом году ипотечных жилищных кредитов в валюте выдано... всего четыре. Правда, на общую сумму 286 млн. руб. Можно предположить, что покупатели квартир дороже $ 1 млн. все-таки знают, что делают.

Интересные цены

Падение цен на жилье явно возымело эффект и покупатели стали внимательнее присматриваться рынку. Этот интерес россиян отметил даже Google. По его данным, в первом полугодии 2017 года интерес россиян к покупке недвижимости вырос на 21% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
Из запросов, связанных с недвижимостью, на долю покупки жилья пришлось 58%, аренды - 25%, а продажи - лишь 18%. Интерес потенциальных покупателей, так же как и вялость продавцов, нетрудно понять. Все-таки цена квадратного метра в рублях сегодня примерно такая же, как в конце 2013 - начале 2014 года. А в долларах цены и вовсе почти уполовинились.
Но как бы ни были расстроены продавцы, у сотен тысяч россиян появились серьезные основания присмотреться к ипотечным предложениям банков, тем более что и ставки явно снижались. Тут, кстати, тоже не обошлось без рекордов. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях, выданным 30 крупнейшими банками в июне, составила 11%. Это минимальное значение за всю историю наблюдений.
Падение ставок еще продолжается, хотя и не стремительное (в июне 2015 года было 13,3%, а в июне 2016-го - 12,91%), но вполне уверенное. Ожидать их дальнейшего снижения и роста объемов выдачи ипотечных кредитов сейчас вполне естественно. Собственно, в сравнении с июнем они уже снизились.
"В этом году, по нашим оценкам, мы можем даже за 1,5 трлн. руб. выйти общего объема средств, которые люди вложили в ипотечные кредиты. У нас рекорд был в 2014 году - 1,76 трлн. руб., - приводило на днях РИА "Новости" слова главы Минстроя Михаила Меня. - Именно субсидирование ипотеки вытащило из проблемной зоны в кризис строительную отрасль. Сегодня 10-10,25% ставка в ипотеке в зависимости от банка в рублях, такие цифры у нас впервые".
Продажи жилья, и в самом деле, вроде бы стали расти. В 2016 году управление Росреестра по Москве, например, зарегистрировало 126 045 переходов прав на недвижимость на основании договоров купли-продажи (мены) жилья. Это на 10,79% больше, чем годом ранее.
Но в то же время стоимостной объем продаж жилья в России за 2016 год упал на 15% - с 2,16 трлн. руб. до 1,83 трлн. руб. Такие данные приводил на V Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства президент ассоциации "Национальное объединение застройщиков жилья" Леонид Казинец. За год, пояснил он, снизилась средневзвешенная цена предложения - квадратный метр подешевел с 68 тыс. рублей до 62 тыс. Кроме того, уменьшилась и средняя площадь приобретаемых квартир - с 55 до 49 кв. м. Это уже трудно назвать ростом.
Цена жилья сейчас близка к себестоимости и застройщики давно говорят, что снижать ее дальше очень затруднительно. До некоторой степени их слова подтверждаются жизнью - примерно на том же уровне, что и сейчас, рублевые цены на жилье в Москве оказались в начале весны 2016 года. Тогда же и заговорили о том, что скоро придется продавать квартиры дешевле себестоимости, но начался быстрый рост цен. Вот только продлился он недолго - до осени. И уже к зиме цены вновь оказались на том самом уровне, с которого предприняли попытку роста.

Товар, деньги, навар

Дно это или нет, но спрос пока явно не догоняет предложение - и даже более того. По данным Росстата, на годы рецессии пришлись рекордные объемы строительства новых жилых домов - 84,2 млн. кв. м. в 2014 году, 85,3 млн. кв. м в 2015 году и 80,2 млн. кв. м в 2016 году. В 2000-е годы во время надувания ценового "пузыря" на отечественном рынке недвижимости строилось куда меньше. Например, в 2000 году было сдано 30,3 млн. кв. м, а в 2005 году - 43,6 кв м. Вообще больше, чем в последние три года, в России не строили никогда.
Этой весной в стадии строительства в России, по данным "Национального объединения застройщиков жилья", находилось 113 млн. кв. м. Непроданными при этом оставались 11,6 млн. кв. м. Неудивительно, что застройщики поговаривают о затоваривании рынка. Ни определенное снижение объемов вводимого в эксплуатацию жилья, ни рост выдачи ипотеки пока это затоваривание снять не способны. Учитывая постоянное строительство нового жилья, на это могут понадобиться годы. Это, впрочем, должно радовать покупателей квартир, особенно если они собираются в них именно жить, а не перепродать с выгодой.
Некоторое замедление темпов ввода нового жилья просматривается в последних статистических данных. В I полугодии 2017 года, по данным Росстата, в России введено в эксплуатацию 410,7 тыс. квартир общей площадью 28 млн. кв. м. Это 88,7% к соответствующему периоду 2016 года. Если бы предложение начало постепенно реагировать на недостаточный спрос, то ничего странного в этом бы не было. Но в любом случае реакция в силу специфики отрасли может сильно запаздывать.
Лучшим выходом для застройщиков был бы дальнейший быстрый рост спроса - например, в силу ускоренного экономического подъема. И новые кредиты, и выросшие доходы граждан могли бы дать рынку новое дыхание. Но пока рассчитывать не то, что на китайские темпы роста ВВП, а и на российские середины 2000-х годов нам не приходится.
А значит, определять будущие цены на жилье какое-то время будет скорее себестоимость строительства, чем спрос и предложение. Последнее пока велико, спрос тоже растет, но когда еще он догонит предложение? Себестоимость же - это та линия, ниже которой, конечно, тоже можно что-нибудь продавать, но все-таки не в слишком массовом порядке и не чрезмерно долго.
Похоже, что сложившаяся на данный момент ситуация сохранится надолго. Ничего подобного 2000-м годам с их быстрым ростом цен на недвижимость и массовыми покупками "инвестиционных" квартир в обозримом будущем ждать не стоит. Но и драматического падения цен от текущих уровней уже не будет. Это, возможно, не такие комфортные условия для ведения бизнеса, как прежде, но и они совместимы с жизнью. А для клиента потеря возможности быстро и с выгодой перепродать купленную квартиру окупается возможностью дешево приобрести ее, чтобы просто в ней жить.

Примечание. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях, выданным 30 крупнейшими банками, в июне упала до 11%. Это минимальное значение за всю историю ее расчета Банком России. Темпы падения ставки ускоряются: снижение на 1,91 процентного пункта за последний год против 0,39 п.п. за предшествующий.
Многие банки утверждают, что их жилищные кредиты упали до 7,4%
Г. Баранов Газета "Финансовая газета",