Мошенничество в ипотеке" (интервью с Н. Анфимовой, юристом компании АО "СМП-1")

- Ипотечники защищены Федеральным законом N 214-ФЗ, но откуда тогда в стране 300 тысяч обманутых дольщиков?
- Закон долевого участия в течение времени подвергался многочисленным изменениям, и последняя его версия более жизнеспособна. Сейчас без страхования договора долевого участия невозможно будет вообще зарегистрировать его. До этого момента этот закон был достаточно сырым, и защита предоставлялась обманутым дольщикам только тогда, когда они уже становились обманутыми. И сделать что-либо в их защиту уже оказывалось поздно. В частности, застройщики теперь могут быть ликвидированы. Либо их финансовое состояние до момента ликвидации никакими внешними рычагами воздействия не может быть изменено. То есть деньги в качестве инвестиций принимаются, но дальнейшее их целевое распределение не происходит. Есть понятие "страхование ответственности застройщика", но до этого момента мало кто доходит.

- Как рассасываются старые долгострои?
- У нас была заявлена стратегическая мера Правительством РФ и на уровне субъектов. И муниципалитеты разработали собственные программы по предоставлению субсидий застройщикам. Не конкретно тем застройщикам, которые довели объект до долгостроя, а именно новым. То есть у нас недобросовестные застройщики теряют свое право на застройку. И в дальнейшем в открытых аукционах участвуют другие застройщики - они уже получают эти субсидии и достраивают объект. Также предусматривается специальная экономическая мера по ужесточению предоставления в аренду земельного участка после окончания сроков застройки. И если земельный участок не находится в собственности, они не успевают продлить разрешение на строительство. Когда этот срок проходит, естественно, предоставление в аренду становится дороже. Это косвенная мера. Сами сособственники, дольщики в дальнейшем создают отдельные объединения, которые бы привлекали новых застройщиков к этому объекту. Это могут быть товарищества собственников жилья, некоммерческие партнерства. Ранее это были жилищно-строительные кооперативы. В общем-то, любая форма такого содружества дольщиков возможна в целях последующего доведения строительства до его окончательного результата. Естественно, за счет своих личных дополнительных средств. Речь идет о том, что, однажды выплатив полную стоимость будущего жилья, они проводят соответствующую оценку этапа завершения строительства, привлекают нового застройщика и распределяют потенциальные затраты пропорционально своим площадям. Дольщики оплачивают сверх оплаченного ранее, и тем самым могут нести фактически двойной объем оплаты.

- Какие новые схемы используют недобросовестные фирмы-застройщики?
- Все схемы старые, я не буду на них задерживаться. Единственная схема, которая возмущает меня лично, потому что я с этим имела дело, это строительство по договору товарищества собственников жилья. Так у нас работает СУ-155. Не знаю, почему время идет, но никто так и не обжаловал эту схему. Получается, по данному договору вы являетесь товарищем в этом ТСЖ и поручаете этому товарищу вести строительство. ТСЖ привлекает застройщика. И фактически собственником этого имущества сначала становится ТСЖ, а в дальнейшем уже пропорционально перераспределяет среди своих членов отдельно взятые объекты недвижимости - квартиры. Они ничем не защищены. Стройку можно заморозить на десятилетия. Затянуть, вообще обанкротиться, и человек не будете защищен даже в рамках закона об участии в долевом строительстве жилья. Потому что здесь этот закон уже не действует.

- Кредитные договоры от банков на ипотеку - на что сейчас надо особо обращать внимание?
- На сами банки. Застройщики должны быть аккредитованы у банков. Я бы советовала не гнаться за низким процентом, а все-таки иметь дело с проверенными, надежными банками, которые не закроются на следующий день. Самый сложный момент для дольщиков в оформлении сделки - это понимание схем расчета. Здесь следует обратить внимание на итоговую сумму, которую должен выплатить заемщик. Сумма может состоять из незаконных комиссий. В данный момент идет активная борьба с ними. И если возникают соответствующие вопросы, то стоит озадачиться этим до подписания договора. Либо обратиться за разъяснениями в сам банк, либо в Роспотребнадзор, поскольку данные сделки регулируются Законом "О защите прав потребителей". Могут быть схемы расчётов аннуитетные либо классические. При аннуитетных платежах вы можете переплатить достаточно большую сумму в связи с тем, что изначально в первые платежи закладывается погашение процентов. А уже к окончанию срока кредита идет погашение суммы задолженности. То есть проценты и сумма задолженности не равнозначно распределены. И в связи с этим может быть большая разница в платежах. Также по условиям процентной ставки надо четко читать договор: мелким шрифтом может быть написано об условии изменения процентной ставки. В зависимости от изменения ставки рефинансирования либо каких-то других внешних изменений.

- Переуступка прав - что порой таится здесь? Чего опасаться?
- Если в рамках закона об участии в долевом строительстве, то в настоящий момент переуступка в принципе прозрачна. До этого момента собственник имеет возможность запросить информацию в реестре на объекты недвижимости, получить актуальную выписку о том, кто является собственником, проверить полномочия этого собственника и уже затем провести сделку переуступки. Проблема была ранее, когда до момента регистрации права собственности именно по цессии были всевозможные цепочки сделок. И было сложно отследить законность тех сделок, которые не прошли регистрацию, действительность документов, полномочий представителей и прочее.

- Продажа невыплаченной ипотеки - как мошенники могут провести клиента здесь?
- На сегодняшний день это будет сделать очень сложно. Эта ситуация в принципе популярна. Многие продают заложенные машины и квартиры по невыплаченным кредитам. И это нормально, поскольку снятие обременения у нас составляет всего три дня. То есть одновременно вы имеете возможность как новые собственники прийти с продавцом в юстицию и предоставить необходимые документы для перехода права собственности. Одновременно представитель банка предоставляет заявление о снятии обременения, и собственник с покупателем предоставляют договор купли-продажи объекта недвижимости. И только после этого проходит сделка. Обязательным условием должно выступать отражение в тексте договора возможность перехода права собственности только после того, как будет погашено обременение. Таким образом, новый собственник полностью себя обезопасит.

- Апартаменты - что здесь нового в законах и на практике?
- За последние 5-6 лет ничего нового. Могу сказать, почему они стали так популярны и востребованы. Исключительно критический момент в связи с тем, что застройщик в момент того, когда согласует всю разрешительную документацию, приходит в администрацию, он должен предоставить социальные отступные, то есть определенный объем площадей отдать муниципалитету. И обязательно предусмотреть инфраструктуру - детские сады, школы, поликлиники, достаточное место для парковок, другие площадки социального направления. Когда застройщик имеет намерение освоить предоставленную территорию исключительно под застройку, без каких-либо дополнительных элементов социальных объектов, то самым актуальным и удобным способом является продажа нежилых объектов. В частности, апартаментов. Апартаменты не являются жилыми помещениями во всех смыслах Жилищного кодекса РФ. Также у нас есть нормативы, по которым данные помещения могут быть не признаны жилыми по планировке, освещённости, воздухообмену, шумоизоляции и другим обязательным требованиям. Есть определённое отступление в апартаментах. Это нежилые помещения, в которых возможно временное проживание. Опять-таки временное проживание у нас ограничивается сроком 5 лет. В дальнейшем вы можете продлить регистрацию. Апартаменты по налогам раза в два дешевле. Есть коэффициент от кадастровой стоимости, который применяется в расчетах на налог: он также практически в 2 раза дешевле.

- Доверенности при ипотеке - какие уловки используют мошенники?
- Ситуация является из ряда вон выходящей, когда непосредственно сами бланки доверенности со штампами нотариуса подделываются. К сожалению, у нас нет единого реестра всех доверенностей. Однако в соседних странах такие есть, даже в Украине. Данные реестры позволяют проверить актуальность этой доверенности: отменена она либо нет и объем всех полномочий. В дальнейшем в суде будет сложно доказать ваше право на данную квартиру, поскольку вы не будете являться добросовестным приобретателем. Что касается полномочий по доверенности тех лиц, которые действительно поручают доверенному лицу произвести те или иные действия, то также могут возникнуть проблемы в связи с тем, что часто эти лица могут быть недееспособными или ограниченно дееспособными. Либо могут находиться в таком состоянии, при котором они были вынуждены произвести данное поручение. Я бы советовала в данном случае обзавестись медицинским заключением о состоянии здоровья доверителя.

Беседовала
Н. Матюшина

Журнал "Жилищное право", N 8, август 2016 г., с. 37-42.