Ох, как же хочется молодым жить отдельно от родителей, и при этом не ютиться в "гостинке", а проживать хотя бы в "однушке"...
"Взять бы ипотеку! Но ведь это настолько запутанная вещь, а нам еще детей рожать...", - так думает большинство молодых потенциальных заемщиков, и... не решается на ипотеку.
Есть и другие крайности: "Возьмем ипотеку, а потом нарожаем детей. С детьми в случае неплатежей по кредиту не выселят!".
Обе приведенные позиции являются крайними, но неверными. Они ведут к формированию, как минимум, семи распространенных ошибочных суждений в области ипотечного кредитования граждан. Разберем, в чем же состоят эти ошибочные суждения.

1. Ипотеку семье с детьми и средним достатком не дадут!

Неправда. Шанс имеется всегда. У разных банков - разные требования к заемщикам, различный минимальный порог достатка. В подавляющем большинстве при расчете возможной суммы кредита, которую банк готов предоставить конкретным созаемщикам, закладываются и расходы не только на проживание, питание и иные цели, но и на содержание иждивенцев. Наличие в семье детей согласно российскому законодательству никоим образом не влияет на права банка как кредитора и залогодержателя предмета ипотеки в случае неисполнения созаемщиками обязательств по возврату кредита. Учитывая отсутствие указанного риска, банки предоставляют ипотечные кредиты любым заемщикам независимо от их семейного статуса, но из расчета платежеспособности клиентов, их кредитной истории и установленных в самом банке ограничений (например, по сумме кредита).
Вывод: семьи с детьми имеют все основания претендовать на предоставление им ипотечного кредита.

2. Ипотеку молодым семьям брать опасно!

Доля истины в этом, несомненно, есть.
Опыта у молодых специалистов мало. Зарплата в силу отсутствия опыта, практики, "имени" - невелика. Соответственно, сумма кредита, рассчитанная даже из совокупного дохода обоих супругов, будет невелика. На просторное и благоустроенное жилье ближе к центру города (района) не хватит. А значит это - не окончательное решение жилищной проблемы.
Семья начинается с союза двух людей (в классическом обществе в России - мужчины и женщины). Однако в подавляющем большинстве этим союзом не заканчивается. В семье рано или поздно появляются дети. Учитывая средний возраст вступления в брак, в совокупности со средним возрастом обращения в банк за предоставлением ипотечного кредита (в среднем*(1) в 30-40-летнем возрасте), можно утверждать, что выплата кредита приходится именно на детородный возраст среднестатистического заемщика-ипотечника.

Справка*(2): средний возраст вступления в брак в России по-прежнему остается одним из самых ранних в мире - 22 года для женщин и 24 - для мужчин (по данным Левада центра на 2012 год). Для сравнения, по данным Института Демографии НИУ ВШЭ на 2010 год: в США этот возраст - 26,1 лет, в Японии - 28,8 лет, в Германии - 30,2 лет.

Однако при принятии семьей решения об оформлении с банком кредитного договора на покупку жилья и передаче банку в залог приобретенного жилого помещения заемщикам просто следует быть осторожными, а именно:
- рассчитать свои реальные возможности заработка и его повышения с учетом своей специальности, опыта работы, востребованности на рынке труда, наличия постоянной работы и устойчивости компании на рынке,
- просчитать все свои возможные риски на несколько лет вперед, в том числе риск утраты работы, риск внезапной болезни,
- при расчетах по возможности включать ближайшие и отсроченные планы на рождение детей, крупные покупки, отдых и иные планы, требующие плановых крупных финансовых затрат,
- не допускать недооценки рисков.
В условиях нестабильности российской экономики целесообразно стараться погашать ипотечный кредит досрочно. При таком ответственном подходе опасность утраты ипотечного жилья в результате неисполнения (полного или частичного) своих обязательств по кредиту можно минимизировать.
Вывод: брать ипотечный кредит молодым семьям без детей, но с ближайшими планами пополнения семьи опасно, особенно в условиях нестабильности экономики. Ответственный подход к вопросам ипотеки, несомненно, способен снизить риски утраты жилья в случае ухудшения платежеспособности заемщиков, но не исключит этот риск вовсе.

3. Если родить и прописать ребенка, жилье не отнимут

Весьма распространенное, но полностью ошибочное мнение.
Многие заемщики полагают, что обращение взыскания на имущество в судебном порядке в случае истребования банком долга по кредиту нарушит права несовершеннолетних детей, проживающих в ипотечном жилье.
На деле договорный характер ипотеки, заключенной между банком и заемщиками, не препятствует обращению взыскания на заложенную квартиру вне зависимости от того, зарегистрирован в ней несовершеннолетний ребенок или нет. Такая позиция подтверждена судебной практикой (см. апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 16.07.2015 по делу N 33-9495/2015).
Вывод: наличие зарегистрированных в ипотечном жилье детей заемщиков не мешает их снятию с регистрационного учета в судебном порядке в случае обращения взыскания на предмет ипотеки.

4. Если ипотечное жилье у детей будет единственным, его не смогут отнять

Ошибочное понимание заемщиками нормы закона, трактовка "в свою пользу".
Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Указанное положение широко используется судами в решениях о взыскании долгов по кредиту и обращении взыскания на ипотечное жилье.
Так, установив в ходе рассмотрения дела по иску банка-кредитора к заемщикам факт того, что жилое помещение является предметом ипотеки, доводы заемщиков-соответчиков о том, что квартира является единственным жильем ответчиков и их детей, суд в соответствии со ст. 446 ГПК РФ всегда находит несостоятельными. А требования банка удовлетворяет, если тем доказаны факты задолженности и ненадлежащего исполнения ответчиками обязательств по кредиту (см. апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2015 по делу N 33-23252/2015).
Вывод: факт того, что ипотечное жилье для гражданина-должника и его детей является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, не является препятствием для обращения на него взыскания, если жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

5. При обращении взыскания на предмет ипотеки у детей останется право проживания в нем

Данное ошибочное представление о жилищных правах несовершеннолетних продолжает иметь место среди семейных заемщиков.
На самом деле бездействие должника банка, на жилье которого как на предмет ипотеки обращено взыскание, по добровольному снятию с учета по месту жительства (а иногда даже - бездействие по фактическому переселению из жилого помещения после утраты права собственности на него) дает право новому собственнику требовать снятия их с учета и выселения в судебном порядке.
Возможность принудительного снятия гражданина с регистрационного учета предусмотрена статьей 7 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" и пунктом 31 "Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию", утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713. Согласно этим нормам снятие гражданина РФ с регистрационного учета по месту жительства осуществляется на основании вступившего в законную силу решения суда при выселении или признании утратившим право пользования жилым помещением.
В случае обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на основании решения суда, на основании ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке") прекращается право пользования квартирой залогодателя и всех лиц, проживающих совместно с ним.
Установив в ходе рассмотрения дела, что ответчики - должники банка продолжают оставаться зарегистрированными и проживают в спорном жилом помещении, руководствуясь ст. 301 ГК РФ, статьями 30, 35 Жилищного кодекса РФ, суд удовлетворяет исковые требования нового собственника о выселении ответчиков.
Пример из практики: Ответчики, не являясь собственниками спорной квартиры, сохраняли в ней регистрацию. Новый собственник помещения обратился в суд с иском о снятии их с регистрации и выселении, указав, что сохранение ими регистрации нарушает права истца, как собственника жилого помещения. Судом требования истца о снятии ответчиков с регистрационного учета были удовлетворены. Доводы ответчиков о том, что спорная квартира является для ответчиков и несовершеннолетней М.А.В. единственным жильем, по мнению суда, не являются достаточными основаниями для отказа в удовлетворении иска о выселении и снятии с регистрационного учета, поскольку у ответчиков возникла обязанность освободить жилое помещение, являющееся предметом ипотеки в связи с обращением на него взыскания и передачей залогодержателю. Суд указал, что права несовершеннолетних детей на пользование спорной квартирой производны от прав их родителей на нее, которое родители утратили с момента регистрации права собственности истца (нового собственника) на спорную квартиру (апелляционное определение Свердловского областного суда от 11.09.2015 по делу N 33-12986/2015).
Вывод: у детей заемщиков не остается права проживания в ипотечном жилье после обращения на него взыскания и реализации в установленном законом порядке.

6. Если при приобретении ипотечного жилья использовались средства материнского капитала, на него не может быть обращено взыскание

Подавляющее большинство заемщиков уверены в том, что суд не позволит просто так "пропасть" средствам материнского капитала, "вложенным" в ипотечное жилье. А потому откажет банку в обращении взыскания на жилое помещение как на предмет ипотеки в случае неисполнения заемщиками своих обязательств по кредиту. Это ошибочное мнение, не основанное на законе.
В обоснование незаконности обращения взыскания на предмет ипотеки доводы ответчиков - заемщиков банка о том, что жилое помещение приобретено с использованием средств материнского капитала и должна быть доля несовершеннолетних детей, суд, как правило, находит несостоятельными.
В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29.12.2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" получатели государственного сертификата на материнский капитал вправе распорядиться средствами (частью средств) материнского капитала, в частности, направив их на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору, заключенному с кредитной организацией.
Суды придерживаются позиции, что факт того, что платежи по ипотечному кредиту были внесены в том числе с помощью средств материнского капитала, не является основанием для отказа банку-кредитору в требовании об обращении взыскания на квартиру.
Пример из практики. Заемщик оспаривал решение суда о взыскании с него суммы долга и обращении взыскания на предмет ипотеки, апеллируя к тому, что на погашение основного долга по кредитному договору были направлены средства материнского капитала. В этом случае, по мнению заемщика, оспариваемым решением непосредственно затрагиваются права несовершеннолетних детей ответчика, доли которых в жилом помещении в настоящее время не определены и не выделены. В решении суд указал, что ответчик реализовал свое право на использование средств материнского капитала путем погашения основного долга и процентов по кредитному договору. То есть при приобретении квартиры не были использованы средства материнского капитала, эти денежные средства использованы лишь на погашение основного долга и процентов по кредитному договору, поэтому доля несовершеннолетних детей не определяется. Установив, что ответчик свои обязательства по возврату кредита исполнял ненадлежащим образом, суд удовлетворил требование банка о взыскании задолженности по ипотечному договору и обращении взыскания на заложенное имущество (апелляционное определение Пермского краевого суда от 19.01.2015 по делу N 33-97).
Вывод: приобретение ипотечного жилья с использованием средств материнского капитала (как в случае их направления на первоначальный взнос по ипотеке, так и на уплату основного долга и процентов по кредиту) не влияет на риск обращения взыскания на ипотечное жилье в случае неисполнения заемщиками обязательств по возврату кредита.

7. Если сособственником выступит несовершеннолетний, на все жилье целиком не смогут обратить взыскание

Некоторые заемщики считают, что если на погашение задолженности по кредиту были направлены средства материнского капитала, что влечет обязательное включение несовершеннолетних детей в число собственников объекта недвижимого имущества, суд не сможет обратить взыскание на весь предмет ипотеки. Хотя бы потому, что в нем должны будут быть выделены доли несовершеннолетним. Кроме того, интересы несовершеннолетних, по мнению этих заемщиков, должны будут защищаться органами опеки и попечительства, которые не могут позволить нарушать права несовершеннолетних.
Однако вышеуказанное обоснование позиции ошибочно.
В соответствии с пп. "ж" п. 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862, оформление жилого помещения в общую собственность, в том числе несовершеннолетних детей, осуществляется после снятия обременения с жилого помещения. Снятие обременения чаще всего производится в связи с исполнением заемщиком обязательств по ипотечному кредиту. В иных случаях прекращения обязательства (см. ст. 352 ГК РФ) оснований для выдела доли несовершеннолетним не наступит. Таким образом, при использовании средств материнского капитала на погашение задолженности по ипотечному кредиту доли детей в ипотечном жилье подлежат выделу только после выплаты кредита.
Пример из практики. Требование банка о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество было судом удовлетворено после установления факта ненадлежащего исполнения заемщиками обязанностей по возврату кредита и уплате процентов. Факт направления на оплату кредита средств материнского капитала и возникновение у ответчиков обязанности в выделе своим несовершеннолетним детям долей в ипотечном жилье не повлияли на решение суда (определение Приморского краевого суда от 28.09.2015 по делу N 33-8757/2015).
Вывод: приобретение ипотечного жилья с использованием средств материнского капитала обязывает заемщика/залогодателя выделить доли несовершеннолетним детям в жилом помещении, являющимся предметом ипотеки. Однако при обращении взыскания на предмет ипотеки принудительного выдела доли несовершеннолетним детям не произойдет, а обращение взыскания будет направлено на все жилье целиком.

Выводы

1. У разных банков разные требования к заемщикам. Но большинство из них касаются платежеспособности клиента и его благонадежности. Наличие иждивенцев (в нашем случае - детей) учитывается банками при расчетах, однако не является препятствием для предоставления ипотечного кредита.
2. Оформлять ипотеку на большую сумму и большой срок молодым семьям опасно. Как раз на длительный период выплат по кредиту, как правило, выпадает и период рождения и воспитания детей, что неизбежно отражается на финансовом благосостоянии семьи и способности полностью и в срок исполнять обязательства по ипотечному кредиту.
3. Наличие в ипотечном жилье прописанных несовершеннолетних не помешает снять их с регистрационного учета и выселить в судебном порядке в случае обращения взыскания на предмет ипотеки.
4. После обращения взыскания на жилье и утраты должниками банка права собственности на него, у их детей не остается права проживания в нем независимо от того, имеется ли у них иное жилье для проживания.
5. По смыслу ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной). Таким образом, факт того, что жилье, на которое как на предмет ипотеки, обращается взыскание, является единственным для ответчиков и их детей, не имеет правового значения для реализации банком права на обращение взыскания на предмет залога в случае неисполнения заемщиками обязательств по возврату кредита.
6. Приобретение ипотечного жилья с использованием средств материнского капитала (как в случае их направления на первоначальный взнос по ипотеке, так и на уплату основного долга и процентов по кредиту) обязывает заемщика/залогодателя выделить доли несовершеннолетним детям в жилом помещении, являющимся предметом ипотеки. Однако это не влияет на риск наступления последствий в виде обращения взыскания на ипотечное жилье в случае неисполнения заемщиками обязательств по возврату кредита. При этом принудительного выдела доли несовершеннолетним детям не произойдет, а обращение взыскания будет направлено на все жилье целиком.
 Н. Пластинина,
практикующий юрист

Журнал "Жилищное право", N 2, февраль 2016 г., с. 37-47.

─────────────────────────────────────────────────────────────────────────
*(1) http://www.dp.ru/a/2015/11/18/Ipotechnie_zaemshhiki_v_Pete/.
*(2) http://www.rg.ru/2013/10/21/kariera.html.